COMISIÓN DE CANCELACIÓN ANTICIPADA SEGÚN LEY, ¿QUÉ SIGNIFICA?
En líneas generales nos solemos encontrar dos tipos de bancos:
1. Los bancos que no tienen comisión, es decir, que todo el dinero que adelantas va a ser de capital y va con ello va a reducir íntegramente la deuda que tienes que el banco. Esto es lo ideal pero no siempre se puede conseguir.
2. Los bancos que cobran cancelación anticipada total y/o parcial según ley.
Pero, ¿qué significa esto? ¿qué dice la ley sobre esto?
Lo primero es que el banco tiene la obligación (por ley) de informarte cada vez que vayas a amortizar si te van a cobrar o no. Te tienen que dar la información necesaria para que evalúes tu decisión y te tienen que dar el razonamiento del por qué te cobran (si es lo que lo hacen). Además es obligación dártelo en papel u otro soporte duradero en un plazo máximo de 3 días desde que comunicas tu intención de hacer la cancelación.
La comisión variará en función de su tienes una hipoteca a tipo fijo o a tipo variable.
Amortización anticipada de préstamos a tipo de interés variable.
Si tu hipoteca es variable (referenciada a Euribor normalmente) y realizas una amortización anticipada total o parcial, hay dos opciones:
1. Que durante los cinco primeros años de la hipoteca, el banco puede cobrarte como máximo el 0,15% del capital que adelantas y sólo puede hacerlo si el banco tiene pérdida financiera.
2. Que durante los tres primeros años de la hipoteca (en lugar de los cinco de la otra opción), el banco pueda cobrarte el 0,25% del capital que adelantas y sólo si tienen pérdida financiera.
Amortización anticipada de préstamos a tipo fijo.
Si amortizas durante los primeros diez años de la hipoteca, el banco puede cobrarte máximo un 2% del capital pendiente. Si es a partir de entonces, el límite estará en el 1,5%, y al igual que en las variables sólo pueden cobrarte si el banco tiene pérdida financiera.
Pero, ¿qué demonios es la pérdida financiera? ¿Cómo lo calculo?
La pérdida financiera se calcula proporcionalmente al capital que adelantas, siendo la diferencia entre el capital pendiente en el momento que adelantas el dinero y el valor presente del mercado del préstamo, que se calcula como la suma del valor actual de las cuotas pendientes de pago hasta la siguiente revisión del tipo de interés y del valor actual del capital pendiente que te queda en el momento de la revisión si no haces cancelación anticipada. El tipo de interés de actualización es el tipo de interés del mercado aplicable al plazo restante hasta la siguiente revisión, y en la escritura de hipoteca te indicará el índice o tipo de interés de referencia que se usa para calcular el valor de mercado entre los que determine el Ministero de Economía y Empresa.
¿te has enterado de algo? Seguro que no... Así que te lo voy a intentar resumir de forma fácil:
El banco tendrá pérdida financiera si los tipos de interés bajan, ya que el dinero que tú adelantas lo prestarán a otra persona a un interés más bajo que a ti. Si en el momento que adelantas los tipos están más altos que ahora (que es lo que está pasando a fecha de hoy) entonces si adelantas dinero el banco lo prestará a otra persona a un interés más alto que a ti, por lo que ganará más dinero y NO te puede cobrar nada de comisión, sería 0 euros.
Igualmente, como comentaba al principio del post, lo ideal es que antes de hacer la amortización preguntes en tu banco si te van a cobrar y qué cantidad te cobrarán.
