¿Cómo comprar casa sin ahorros en España? 9 Opciones

Imagina ver el piso perfecto, ese que llevas tanto tiempo buscando, y que el banco te diga que si no cuentas con ahorros, no hay hipoteca. Suena muy frustrante, ¿verdad? Ahora imagina la escena contraria: firmas, recibes las llaves y tu cuota encaja con tu presupuesto sin asfixiarte. Entre una y otra imagen hay caminos reales, legales y usados cada día por compradores como tú. Te vamos a explicar cómo comprar casa sin ahorros, con ejemplos prácticos y advertencias para evitar tropiezos. Y lo mejor es que no hay solo una forma de hacerte con un piso sin contar con ahorros, sino hasta 9.

Maneras de comprar sin ahorros

La buena noticia es que comprar vivienda sin ahorros es posible, aunque hay que entender qué financian los bancos, quién puede aportar la entrada y cómo cubrir los gastos. Vamos a desgranar paso a paso las nueve fórmulas más utilizadas para comprar casa sin ahorros ni aval cuando es viable, o con apoyos alternativos cuando no lo es.

1. Hipoteca 100% sin ahorros / hipoteca sin entrada

La hipoteca 100% sin ahorros tiene como objetivo financiar el precio total de compra. No es el producto estándar del mercado, pero existe en escenarios muy concretos. Suele darse cuando el valor de tasación supera con claridad el precio que pagas, cuando compras a entidades financieras con campañas internas o cuando tu perfil es extraordinario en estabilidad laboral e ingresos. El banco se siente cómodo si su riesgo real, medido frente a la tasación, no excede el umbral que suelen aceptar. 

 Si te preguntas cómo comprar casa sin dinero para la entrada, la hipoteca 100% es la vía más directa. En obra nueva, algunas promotoras y bancos aún publicitan hipotecas sin entrada, pero mira la letra pequeña porque puede haber condiciones sobre seguros, nómina domiciliada o permanencias.

2. Hipoteca + préstamo para gastos

Cuando la entidad financia el 80% del precio y tú no tienes liquidez para pagar impuestos, notaría, gestoría y tasación, la alternativa es combinar la hipoteca con un préstamo personal específico para gastos. 

Esta fórmula permite comprar piso sin ahorros cubriendo, por un lado, el capital hipotecario y, por otro, los costes inevitables. La clave está en controlar la suma de cuotas para que el esfuerzo financiero no se dispare. 

 Comprar vivienda sin ahorros no significa que todo sea gratis, sino que redistribuyes el desembolso en dos productos. Negocia plazos algo más largos en el préstamo de gastos para suavizar la mensualidad, pero evita estirarlo en exceso. Y no olvides que el TIN de un préstamo personal es más alto que el hipotecario, por lo que conviene amortizarlo cuanto antes en cuanto tu situación mejore.

3. Subrogación a la hipoteca del promotor

Si compras una vivienda de obra nueva, puedes subrogarte a la hipoteca del promotor. Esto reduce tiempos y, a veces, costes, porque aprovechas una operación ya negociada a volumen entre banco y promotora. 

 Para comprar piso sin ahorros, esta vía encaja cuando la entidad permite ampliar capital hasta cubrir la parte que te falta o cuando la tasación del inmueble respalda una financiación superior. La ventaja es operativa: menos papeleo y condiciones, en ocasiones, competitivas. La desventaja es que aceptas la arquitectura de una hipoteca ya diseñada. Por eso es recomendable comparar siempre con ofertas externas, incluso aunque la subrogación parezca la vía más sencilla.

4. Financiación del promotor para la entrada

Algunas promotoras ofrecen fraccionar o financiar la entrada hasta la entrega de llaves. Esto no es una hipoteca, sino un acuerdo privado de pagos aplazados que te permite llegar al día de escrituración con lo necesario sin haber tenido ahorros al inicio. Comprar vivienda sin dinero inmediato se convierte en un plan de ahorro acelerado, con cuotas pactadas durante la fase de construcción. 

Debes confirmar por escrito los plazos, intereses (si los hay), consecuencias de impago y cómo se coordina con la concesión de la hipoteca final. Es útil si tienes estabilidad laboral y prevés mejoras de ingresos a corto plazo, o si puedes complementar con pagas extra, bonus o un alquiler de tu vivienda actual.

5. Viviendas de bancos o SAREB con financiación preferente

Los inmuebles propiedad de bancos y de SAREB suelen contar con financiación preferente. En la práctica, significa que el banco está dispuesto a prestar en mejores condiciones que para una vivienda de un particular, e incluso acercarse a una hipoteca 100% sin ahorros cuando el precio de venta y la tasación lo permiten. 

Si tu objetivo es comprar casa sin ahorros ni aval, esta fórmula funciona muy bien sobre todo en zonas con stock financiero. Revisa el estado real del inmueble, contempla costes de adecuación y confirma que la financiación preferente también cubre impuestos y gastos o, si no, combina con la estrategia del préstamo para gastos.

6. Avales públicos

A menudo se abren líneas de avales públicos destinadas a facilitar la compra de primera vivienda a jóvenes o familias con ciertos requisitos, como los avales ICO para hipotecas. 

 Su lógica no es que el Estado te financie, sino que avala una parte del riesgo para que el banco pueda aceptar la operación en mejores condiciones. Si quieres comprar vivienda sin ahorros en España y encajas en los criterios, este apoyo puede suplir la falta de entrada. 

 Eso sí, es fundamental comprobar la vigencia, límites de precio, topes de ingresos y condiciones de residencia. Recuerda que el aval público no sustituye la evaluación del banco sobre tu solvencia, sino que solo la refuerza.

7. Alquiler con opción a compra

El alquiler con opción a compra es una vía flexible para comprar piso sin ahorros porque convierte parte de las mensualidades pagadas en la entrada futura. 

 La fórmula es sencilla. Firmas un contrato de alquiler que incluye una opción de compra a un precio pactado y en el que se indica qué porcentaje de las mensualidades se imputará al precio cuando ejecutes la opción. Esta forma de comprar casa te permite ganar tiempo, estabilizar tu situación laboral y acumular un ahorro comprometido sin necesidad de tenerlo hoy. 

 Es clave acordar con precisión el precio de ejercicio, el plazo, el destino de las rentas y quién asume cosas como las reparaciones. Si tu duda es cómo comprar casa sin dinero ahora mismo pero con ingresos estables, esta alternativa te mantiene dentro del mercado sin renunciar a la compra.

8. Co-buying o copropiedad

Comprar entre dos o más personas reduce la necesidad de ahorro individual y mejora el perfil de solvencia frente al banco. El co-buying es útil para comprar piso sin ahorros cuando cada parte aporta nómina y estabilidad, aunque no tenga liquidez. 

Es importante firmar un acuerdo privado que regule los porcentajes de uso, gastos, salida de un copropietario y qué pasa si uno quiere vender y otro no. También funciona en formato “family buy”, donde padres e hijos compran juntos evitando el aval clásico. Para comprar vivienda sin ahorros ni aval, compartir la operación puede ser más eficiente que incorporar un fiador, siempre que las reglas estén claras desde el principio.

9. Hipoteca puente

La hipoteca puente conecta la venta de tu casa actual con la compra de la nueva. Permite comprar una segunda vivienda sin ahorros si el valor y la venta previsible de tu inmueble cubren la operación. El banco te financia hoy y, cuando vendas, cancelas o amortizas gran parte de la deuda. 

Es una fórmula para quien se pregunta cómo comprar vivienda sin ahorros ni aval y ya cuenta con un activo que tiene demanda. Lo esencial es tasar bien, ser realista con los plazos de venta y no sobreestimar el precio de salida de tu vivienda actual. La hipoteca puente es una herramienta, no una excusa para apalancarse de más.

Requisitos clave para conseguir una hipoteca sin entrada

Llegados a este punto, conviene acercarse a lo que las entidades miran siempre, incluso cuando hay avales, promotoras o productos especiales. 

La primera variable es tu ratio de endeudamiento. Aunque cada banco tiene su criterio, el sentido común manda: la suma de cuotas mensuales de todos tus préstamos, incluyendo la nueva hipoteca y, si lo hay, el préstamo para gastos, debe encajar de forma holgada en tus ingresos netos. Si vas justo con tu nómina, intenta reducir deudas previas, cancelar tarjetas y presentar un historial limpio de impagos. 

La segunda pieza es la estabilidad laboral. Contrato indefinido con antigüedad, funcionarios, profesionales con historial de facturación sólido o autónomos que acreditan recurrencia son perfiles que las entidades entienden y valoran. Comprar casa sin ahorros no te exime de demostrar estabilidad; de hecho, la exige todavía más. Aporta nóminas recientes, vida laboral y, si eres autónomo, declaraciones y modelos trimestrales que muestren la constancia en tu labor. 

La tercera, la tasación. Aunque busques hipoteca sin ahorros, el banco presta mirando la menor diferencia entre precio y valor de tasación en condiciones estándar. Cuando la tasación sale por encima del precio pactado, se abren puertas como la hipoteca 100% sin ahorros, pero no es algo automático. Preparar la vivienda para la visita del tasador en obra terminada o contar con documentación técnica en obra nueva ayuda a reflejar su valor real. 

La cuarta variable es la transparencia de tus cuentas. Evita movimientos confusos, ordena ingresos y gastos, y presenta justificantes de cualquier ingreso extra que incremente tu solvencia. Ingresos variables, bonus y rentas de alquiler contabilizan si están bien documentados. Si aspiras a una hipoteca 100% sin ahorros, no dejes cabos sueltos: un expediente limpio convence más que una larga explicación. 

Por último, la coherencia del plan. Comprar piso sin ahorros ni aval requiere un relato financiero creíble: ¿por qué esa vivienda?, ¿por qué ese precio?, ¿cómo afrontarás los gastos iniciales y qué ocurrirá si suben los tipos o bajan tus ingresos? Una entidad presta mejor cuando ve una hoja de ruta clara. Presenta escenarios conservadores, contempla un pequeño colchón y demuestra disciplina.

Costes inevitables y cómo financiarlos (impuestos, notaría y tasación)

Este es un detalle que a menudo frena muchas operaciones, porque aunque logres la hipoteca sin entrada, hay costes que nadie puede evitar. 

Al comprar una vivienda, pagarás impuestos (ITP si es de segunda mano o IVA y AJD si es obra nueva), además de los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación. El importe exacto depende de la comunidad autónoma, del tipo de inmueble y de tus circunstancias, por lo que es imprudente fijar un número universal. 

Como orientación, muchas operaciones de segunda mano se mueven en el entorno de un porcentaje de dos dígitos sobre el precio, y en obra nueva el total suele ser algo superior por el IVA, pero lo responsable es calcularlo caso por caso antes de firmar una reserva. 

Si tu objetivo es comprar casa sin ahorros, debes trazar un plan para esos gastos. 

No olvides la tasación, un coste pequeño frente al conjunto, pero estratégico. Una buena tasación puede desbloquear una hipoteca sin entrada, pero una mala cifra te obliga a cubrir la diferencia. 

Hay otro gasto que pasa desapercibido: el de oportunidad. Comprar un piso sin dinero no es solo financiar, sino sostener en el tiempo una decisión. Escoge una cuota que sobreviva a cambios de tipo de interés o a variaciones de ingresos. Y recuerda que financiar al 100% o añadir un préstamo para gastos sube el coste total de la operación a lo largo de los años. 

Por eso, si recibes pagas extra, bonus o devoluciones de impuestos, plantéate amortizaciones parciales para bajar capital y cuota. Comprar vivienda sin ahorros hoy no te impide construir un ahorro estable el día de mañana. 

Si te quedas con una única idea, que sea esta: comprar vivienda sin ahorros en España no va de atajos, va de ensamblar las piezas en el orden correcto. Y si en tu caso hay matices —autónomo con ingresos variables, compras una segunda vivienda, buscas comprar piso sin dinero en una zona con impuestos particulares, etc. --, ajusta el plan antes de reservar. El mercado premia a quien llega preparado.