Contrato de arras: qué es, tipos y todo lo que necesitas saber

Comprar una vivienda siempre es algo emocionante, pero también surgen muchas dudas. Encuentras una casa que te gusta, haces números, imaginas cómo sería vivir allí y, casi sin darte cuenta, aparece una palabra que lo cambia todo: contrato de arras. En ese momento, la operación deja de ser un proyecto y empieza a tomar forma.

El problema es que muchos firman este documento sin tener claro qué implica de verdad. Saben que hay que entregar una señal, que sirve para reservar la vivienda y que puede haber consecuencias si alguien se echa atrás. Pero no siempre entienden bien qué son las arras, cuáles son los tipos de arras o qué pasa si la hipoteca no sale adelante. Y ahí es donde empiezan los errores.

En este artículo te explicamos de forma clara y sencilla qué es un contrato de arras, para qué sirve, qué diferencias hay entre los diferentes tipos de arras y qué debes revisar antes de firmar el contrato.

¿Qué es un contrato de arras?

El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor que se firma antes de la escritura pública de compraventa. A través de este documento, ambas partes dejan por escrito su intención de cerrar la operación, y el comprador suele entregar una cantidad de dinero como señal.

Ese importe no se entrega solo para reservar la vivienda. Sirve para dejar constancia de que la compraventa va en serio y fijar las condiciones básicas mientras el banco concede la hipoteca y se preparan los siguientes pasos. Entre ellos suelen estar la revisión de la documentación, la comprobación del estado legal de la vivienda y la tramitación de la financiación.

Aunque muchas personas hablan del contrato de arras como si fuera un único documento con efectos siempre iguales, no es exactamente así. Existen distintas modalidades, y cada una tiene consecuencias diferentes. Por eso no basta con firmar un texto cualquiera o descargar un modelo estándar. Lo importante es entender qué estás pactando y cómo te puede afectar después.

¿Para qué sirve el contrato de arras?

El contrato de arras sirve para aportar seguridad en una fase del proceso en la que todavía no se ha firmado la compraventa definitiva, pero hay una voluntad real de seguir adelante. El comprador gana tiempo para organizar la operación y el vendedor se asegura de que no está retirando la vivienda del mercado sin una garantía.

También sirve para dejar por escrito aspectos fundamentales. Por ejemplo, el precio de la vivienda, la cantidad entregada como señal, el plazo para firmar ante notario y las consecuencias si una de las partes incumple. Esto evita malentendidos y reduce el riesgo de que la operación se complique por falta de claridad.

Tipos de arras: penitenciales, confirmatorias y penales

Uno de los puntos más importantes para entender bien este tema es conocer los distintos tipos de arras. No todas funcionan igual ni ofrecen la misma protección. En España, lo habitual es hablar de arras penitenciales, arras confirmatorias y arras penales.

A simple vista pueden sonar parecidas, porque en todos los casos hay una cantidad entregada por adelantado. Sin embargo, la diferencia está en lo que pasa si la operación no se llega a cerrar. Y ahí es donde conviene tener las ideas muy claras antes de firmar.

Arras penitenciales

Las arras penitenciales son las más conocidas y también las más habituales cuando se habla de compraventa de vivienda. Son las que permiten echarse atrás, pero con una penalización económica pactada de antemano.

Si el comprador decide no seguir adelante, pierde la cantidad entregada. Si es el vendedor quien se echa atrás, tendrá que devolver el doble de esa cantidad. Por eso son las arras que muchas personas tienen en mente cuando piensan en este tipo de contrato.

La principal ventaja de las arras penitenciales es que dejan una salida clara para ambas partes. Eso puede resultar útil cuando todavía hay cuestiones importantes por cerrar, como la aprobación definitiva de la hipoteca o algunos trámites previos a la compraventa. Ahora bien, para que no haya dudas, este tipo de arras debe quedar bien reflejado en el contrato.

Arras confirmatorias

Las arras confirmatorias funcionan de otra manera. En este caso, la cantidad entregada sirve como señal de que el contrato existe y como anticipo del precio final de la vivienda. Es decir, el dinero entregado se descontará después del total de la compraventa.

La diferencia importante es que aquí no se entiende que exista una libertad de desistimiento como en las arras penitenciales. Si una de las partes incumple, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato o reclamar daños y perjuicios, según el caso.

En la práctica, las arras confirmatorias refuerzan el compromiso entre comprador y vendedor. Suelen ser una mejor opción cuando ambas partes tienen claro que quieren cerrar la operación y no buscan dejar abierta una salida mediante una penalización.

Arras penales

Las arras penales añaden al contrato una función sancionadora. Es decir, establecen una penalización para el caso de que alguna de las partes incumpla lo pactado.

No están pensadas, como las penitenciales, para que cualquiera pueda retirarse de la operación pagando una cantidad. Su objetivo es reforzar el compromiso y dejar fijada una penalización por incumplimiento, sin perjuicio de lo que se pueda reclamar en determinados supuestos.

Son menos conocidas que las otras dos modalidades, pero también forman parte de los tipos de arras que pueden utilizarse en una compraventa. Eso sí, requieren una redacción muy cuidadosa para que el alcance de la penalización quede claro desde el principio.

¿Qué tipo de arras me conviene?

Depende de la situación en la que se encuentre la operación. Si todavía estás pendiente de cerrar financiación o prefieres contar con una salida más definida, las arras penitenciales suelen ser la opción más flexible. Si comprador y vendedor quieren reforzar el compromiso y dejar menos margen para desistir, las arras confirmatorias pueden encajar mejor. Y si se busca endurecer las consecuencias del incumplimiento, pueden valorarse las arras penales.

No hay una modalidad que sea siempre la mejor. Lo importante es que el contrato responda a la realidad de la operación y no a una plantilla genérica copiada sin revisar.

¿Cuánto se paga de arras en la compra de una vivienda?

Lo cierto es que no existe una cantidad fija establecida por ley. En la práctica, es habitual que las arras representen alrededor del 10% del precio de la vivienda, aunque ese porcentaje puede variar y se puede negociar.

Lo más importante no es tanto alcanzar una cifra concreta como pactar una cantidad razonable para ambas partes. Entregar una señal demasiado alta puede aumentar el riesgo para el comprador si la operación depende todavía de conseguir que concedan la hipoteca o de otras circunstancias pendientes. Y una cantidad demasiado baja puede hacer que el vendedor sienta que la reserva no ofrece suficiente garantía.

Antes de firmar y transferir dinero, es recomendable revisar muy bien tu situación. Si todavía no tienes claro cuánto te concederá el banco o si vas a necesitar más tiempo para cerrar la financiación, comprometer una suma elevada puede convertirse en un problema.

¿Qué debe incluir un contrato de arras? (Modelo)

Un buen contrato de arras debe identificar a comprador y vendedor, incluir la descripción precisa de la vivienda y reflejar el precio total acordado. También tiene que indicar la cantidad entregada como arras, la forma de pago y el plazo para formalizar la compraventa ante notario.

Además, debe quedar claro qué tipo de arras se están firmando. No basta con mencionar la señal o hablar de reserva, porque de ello dependen las consecuencias en caso de incumplimiento.

También es recomendable que el contrato recoja el estado de cargas de la vivienda, el reparto de gastos y cualquier circunstancia relevante que pueda afectar a la operación. Si la compra está condicionada a la obtención de financiación, esa cuestión debería reflejarse. De lo contrario, el comprador se puede encontrar con que no consigue hipoteca y, aun así, pierde las arras.

Un modelo contrato de arras puede servir como base pero no debería utilizarse de forma automática. Cada operación tiene particularidades y el documento debe adaptarse a ellas.

Plazos del contrato de arras

El plazo es otro aspecto fundamental dentro del contrato de arras. En el documento debe fijarse el tiempo máximo que tienen comprador y vendedor para elevar la operación a escritura pública y formalizar la compraventa.

No existe una duración única que sirva para todos los casos. A veces bastan unas semanas y otras veces hacen falta varios meses, sobre todo si la financiación todavía está en marcha o si hay trámites pendientes con la vivienda. Lo importante es que el plazo sea realista.

También es recomendable dejar claro qué ocurre si aparece una incidencia antes de la fecha límite. Cuanto mejor definido quede el calendario, menos riesgo habrá de discusiones posteriores.

¿Qué pasa si se incumple el contrato de arras?

Esta es la parte que más preocupa a quien va a firmar, y con razón. Las consecuencias de incumplir un contrato de arras pueden ser importantes, pero como ya hemos dicho antes, todo depende del tipo de arras pactado.

Si el comprador se echa atrás

Si se han firmado arras penitenciales, lo habitual es que el comprador pierda la cantidad entregada. Esa es la consecuencia más conocida y la que muchas personas asocian automáticamente al contrato de arras.

Sin embargo, si el contrato responde a otro tipo de arras, el vendedor podría reclamar algo más. Por ejemplo, exigir el cumplimiento o pedir una indemnización, dependiendo de cómo esté redactado el acuerdo y del perjuicio ocasionado.

Aquí surge una de las dudas más importantes en la práctica: ¿qué pasa si el comprador se echa atrás porque no consigue hipoteca? Pues todo depende del contenido del contrato. Si no se ha previsto esa circunstancia en concreto, el comprador puede asumir el riesgo y perder la señal. Por eso la parte financiera nunca debería dejarse para el final.

Si el vendedor se echa atrás

En un contrato con arras penitenciales, si el vendedor decide no continuar con la venta, tendrá que devolver el doble de la cantidad recibida. Esta es la fórmula más conocida y la más fácil de identificar.

Si se han firmado arras confirmatorias o penales, la situación puede ser distinta. El comprador podría reclamar el cumplimiento del contrato o una compensación mayor, en función de lo pactado y del daño sufrido.

Por eso, el vendedor también debe ser prudente. Firmar unas arras no es reservarse un margen para pensárselo mejor más adelante. Es comprometerse con una operación que ya puede generar efectos jurídicos y económicos.

Contrato de arras e hipoteca: lo que debes saber

Como broker hipotecario en Barcelona, en Finnco sabemos que la relación entre contrato de arras e hipoteca es uno de los puntos más delicados de toda la compraventa. Muchas personas firman la señal con la idea de que luego ya cerrarán la financiación, pero no siempre sucede así. Y cuando el banco no concede la hipoteca o concede menos de lo esperado, aparecen los problemas.

Firmar arras sin haber revisado bien la viabilidad hipotecaria puede hacer que una operación que parecía ilusionante acabe saliendo cara. No porque el contrato esté mal por sí mismo, sino porque se ha firmado demasiado pronto o sin prever correctamente las condiciones de la compra.

La mejor forma de protegerte es no improvisar. Si vas a depender de una hipoteca, la planificación debe ir por delante del compromiso económico que supone entregar una señal. Es uno de esos casos en los que anticiparse marca la diferencia.

Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras

¿El contrato de arras es obligatorio?

No, no es obligatorio en todas las compraventas. Se puede comprar una vivienda sin firmar arras previamente. Aun así, es un documento muy habitual.

¿Se puede firmar un contrato de arras sin notario?

Sí. El contrato de arras suele firmarse como un acuerdo privado entre comprador y vendedor, sin necesidad de acudir al notario.

¿Las arras se descuentan del precio final?

Por norma general, sí. La cantidad entregada en concepto de arras suele descontarse del precio total de la vivienda en el momento de formalizar la compraventa, siempre que la operación llegue a cerrarse.

¿Qué pasa si no consigo la hipoteca?

Depende de lo que diga el contrato. Si no se ha incluido una condición relacionada con la financiación, el comprador puede perder las arras si no sigue adelante con la compra.

¿Cuánto dinero se suele entregar?

Lo más habitual es entregar una cantidad equivalente a un porcentaje del precio de la vivienda. Aun así, no hay una cifra fija y todo puede negociarse entre las partes.

¿Qué tipo de arras es el más habitual?

En la compraventa de vivienda, las más conocidas y frecuentes suelen ser las arras penitenciales, porque permiten prever de forma clara qué ocurre si comprador o vendedor se echan atrás.

¿Qué pasa si el vendedor recibe una oferta mejor?

Si ya ha firmado un contrato de arras, el vendedor no puede ignorarlo sin consecuencias. Si se trata de arras penitenciales, tendría que devolver el doble de la cantidad recibida. En otros tipos de arras, las consecuencias pueden ser incluso mayores.