Gastos de compra de vivienda: todo lo que vas a pagar (y cuánto)

Comprar una casa emociona y abruma a partes iguales. Entre visitas, hipoteca, papeleo y números que no siempre están claros, hay una pregunta que aparece y condiciona toda la operación. Además de lo que vale la casa, ¿qué más hay que pagar? Entender bien los gastos compra vivienda es lo que marca la diferencia entre llegar tranquilo a la firma o descubrir a última hora que te faltan unos cuantos miles de euros.

Y aquí está el punto importante: no basta con ahorrar para la entrada. En una compraventa hay una serie de gastos que tienes que afrontar. Además, la cifra cambia según sea una vivienda nueva o de segunda mano, y también según la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble.

En Finnco te ayudamos a conseguir tu hipoteca más gastos. Además, en esta guía vas a saber cuáles son los gastos compraventa vivienda, cuánto pueden suponer y quién paga cada uno. Así podrás calcular cuánto dinero necesitas antes de lanzarte.

¿Cuáles son los gastos de comprar una vivienda?

Cuando se habla de gastos de comprar una vivienda, muchas personas piensan solo en la entrada de la hipoteca. Pero la compra implica más conceptos que conviene separar bien para no mezclar cifras.

Por un lado, está el precio de la vivienda. Por otro, los gastos e impuestos asociados a la operación. En términos generales, estos gastos suelen estar entre el 10% y el 15% del precio de compra, aunque puede variar.

Entender esto desde el principio te permite hacer números de verdad. Porque además de calcular tu hipoteca necesitas tener margen para cubrir todos los gastos vinculados a la operación.

Impuestos por la compra de vivienda

Los impuestos son, con diferencia, la partida que más influye en los gastos por compra de vivienda. Aquí es donde más cambia el importe final según el tipo de inmueble.

Vivienda de segunda mano: ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

Si compras una vivienda usada, lo habitual es pagar el ITP. Este impuesto se calcula como un porcentaje sobre el valor de la vivienda y lo fija cada comunidad autónoma. Por eso no existe un único tipo aplicable en toda España.

De forma orientativa, el ITP suele moverse entre el 6% y el 10%, aunque puede haber tipos reducidos o bonificados para determinados perfiles, como jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o compradores de vivienda habitual, siempre que se cumplan ciertos requisitos.

En los gastos por compra de vivienda de segunda mano, el ITP suele ser la partida más alta de todas. Por eso, cuando compares inmuebles, no te fijes solo en el precio del anuncio. Dos viviendas con importes similares pueden tener una carga fiscal distinta si están en comunidades autónomas diferentes o si una es nueva y otra de segunda mano.

Vivienda nueva: IVA + AJD (Actos Jurídicos Documentados)

En la vivienda nueva, el esquema de gastos por impuestos cambia. En lugar de ITP, el comprador paga IVA. En vivienda habitual de obra nueva, el IVA general es del 10% sobre el precio de compra.

Además del IVA, también hay que abonar el AJD, que grava la formalización en escritura pública de determinados actos. El tipo de AJD también depende de la comunidad autónoma, así que su importe varía según dónde compres.

Comprar vivienda nueva suele implicar una factura fiscal más elevada que una de segunda mano en algunas comunidades, aunque no siempre. Todo depende del tipo de ITP aplicable y del AJD en la nueva. Por eso no basta con asumir que una opción siempre sale más barata si no quieres llevarte una sorpresa.

Gastos de notaría en la compra de vivienda

Los gastos de notaría son otro de los conceptos habituales. La notaría interviene en la formalización de la escritura pública de compraventa y, si hay hipoteca, también en la escritura del préstamo hipotecario.

Los aranceles notariales están regulados, así que no son importes libres. Aun así, la factura final puede variar en función del precio del inmueble, la extensión de la escritura y la complejidad de la operación.

Aquí es importante no confundir conceptos. Una cosa es la escritura de compraventa, que corresponde a la compra del inmueble, y otra es la escritura de hipoteca. Desde los cambios normativos de los últimos años, los gastos asociados a la constitución de la hipoteca los asume en gran parte la entidad bancaria, pero eso no elimina los costes vinculados a la compraventa en sí.

En la práctica, cuando alguien habla de gastos por compraventa de vivienda, la notaría sigue siendo una partida que se debe contemplar. No es la más cara, pero forma parte del presupuesto real.

Gastos de registro de la propiedad

Los gastos del registro de la propiedad corresponden a la inscripción de la vivienda a nombre del nuevo propietario. Es un trámite clave, porque da seguridad jurídica a la operación y deja constancia oficial de quién es el titular del inmueble.

Igual que ocurre con la notaría, los aranceles del registro están regulados. El coste depende del valor declarado en la escritura (no confundir con el valor de referencia catastral) y suele situarse también en varios cientos de euros.

Registrar la vivienda no es un trámite administrativo más. Es la forma de proteger tu adquisición frente a terceros. Por eso forma parte de los gastos normales de compra y no conviene dejarlo fuera del presupuesto.

Gastos de gestoría

Los gastos de la gestoría hipoteca aparecen sobre todo cuando hay financiación bancaria. La gestoría se encarga de tramitar documentación, liquidar impuestos, gestionar la inscripción registral y coordinar parte del proceso administrativo tras la firma.

En algunos casos, si no hay hipoteca, el comprador puede realizar ciertos trámites por su cuenta y ahorrarse esta partida. Pero cuando interviene un banco, detalles como la FEIN de la hipoteca hacen habitual que la operación esté más estandarizada y que participe una gestoría para asegurar que todo se formaliza de forma correcta.

No es un gasto fijo idéntico en todos los casos, así que conviene pedirlo desglosado antes de la firma. Si estás comparando presupuestos, incluir esta partida te ayudará a tener una visión más precisa del coste total.

Tasación de la vivienda

Si vas a pedir hipoteca, la tasación es otro gasto que debes tener en cuenta. El banco necesita una valoración oficial del inmueble para calcular el riesgo de la operación y determinar cuánto dinero está dispuesto a financiar.

La tasación no depende del precio que hayas acordado con el vendedor, sino del valor que establezca la sociedad tasadora homologada. Su coste depende de la vivienda y de la empresa que la realice.

Aunque no siempre se menciona entre los primeros cálculos, forma parte de los gastos de comprar una vivienda cuando hay hipoteca. Además, este gasto tiene una implicación práctica importante: si la tasación sale por debajo del precio de compra, puede que necesites más capital propio del previsto porque el banco financie menos.

Gastos de compra de vivienda nueva vs segunda mano

Como ya hemos dicho antes, la gran diferencia entre los gastos por compra de vivienda nueva y los gastos de segunda mano está en los impuestos. En la segunda mano pagas ITP. En la nueva pagas IVA y AJD. Ese es el punto que más altera la cifra final.

Más allá de eso, notaría, registro, gestoría y tasación pueden existir en ambos casos, aunque el importe concreto cambie según la operación. En otras palabras, la estructura de gastos es parecida, pero el componente fiscal transforma el resultado.

A efectos prácticos, cuando una persona compara una vivienda nueva con una usada, debería hacer los cálculos completos, no solo mirar el precio de venta.

La comparación que tienes que hacer no es solo qué piso cuesta menos, sino qué operación completa me cuesta menos.

¿Quién paga cada gasto en la compraventa?

En una compraventa, el comprador suele asumir la mayor parte de los gastos vinculados a la adquisición. Eso incluye los impuestos de compra, la escritura de compraventa, el registro, la gestoría si procede y la tasación en caso de hipoteca.

El vendedor, por su parte, suele hacerse cargo de otros costes asociados a la venta, como la plusvalía municipal y la posible cancelación registral de cargas si existieran.

Conviene fijarse bien en el contrato y en la distribución concreta de los gastos. Aunque hay reglas generales, puede haber pactos entre las partes dentro de los márgenes legales. Lo importante es que todo quede claro antes de firmar para evitar sorpresas. Un broker hipotecario te puede ayudar a gestionarlo todo de la mejor manera posible.

¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar una vivienda?

Esta es la gran pregunta, y también la que más errores arrastra. Para comprar una vivienda no necesitas solo pagar los gastos, sino cubrir la parte del precio que no financia el banco.

De forma habitual, las entidades financian hasta el 80% del valor de compra o de tasación, tomando como referencia el menor de los dos. Eso significa que el comprador suele tener que aportar al menos el 20% del precio con ahorros propios. A esa cantidad hay que sumar gastos e impuestos.

Por eso se suele recomendar contar con alrededor de un 30%, o incluso algo más, del precio de la vivienda para comprar con tranquilidad. Ese colchón permite cubrir la entrada y los gastos asociados a la operación.

Pongamos un ejemplo para que lo veas mejor. Imagina una vivienda de 200.000 euros. Si el banco financia el 80%, tendrías que aportar 40.000 euros como entrada. Después habría que añadir impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación. El ahorro necesario total podría acercarse a los 60.000 euros o superarlos, según el tipo de inmueble y la comunidad autónoma.

Comprar vivienda exige una buena preparación financiera. Cuanto antes hagas un cálculo realista, antes sabrás lo que te puedes permitir de verdad.