Cuando una pareja decide separarse, uno de los temas más complicados de resolver es qué pasa con la vivienda que compartían. En muchas ocasiones, uno de los dos quiere quedarse con la casa y seguir pagando la hipoteca, mientras que el otro quiere desvincularse de todas las responsabilidades que implica este bien. Si te encuentras en esta situación, seguramente te preguntas: “¿Cómo me quedo con la vivienda y la hipoteca?”. Aquí es donde entra en juego la extinción de condominio.

¿Qué es la extinción de condominio?

La extinción de condominio es una figura legal que permite que uno de los copropietarios de un bien, en este caso una vivienda, adquiera el 100% de la propiedad, liberando al otro de todas las responsabilidades. En términos más sencillos: si tú y tu expareja son dueños de una casa, este proceso te permitiría quedarte con la propiedad y asumir la hipoteca por completo, mientras que tu expareja quedaría totalmente desligada del inmueble. 

Suena perfecto, ¿verdad? Pero el proceso tiene algunos pasos clave que debes tener en cuenta.

Paso 1: Negociar con tu expareja

El primer paso para quedarte con la vivienda es, lógicamente, llegar a un acuerdo con tu expareja. Esto implica que ambos deben estar de acuerdo en que tú serás quien se quede con la casa y asuma las obligaciones que conlleva, como la hipoteca, los gastos de mantenimiento, etc. 

Este acuerdo suele incluir una compensación económica. Si ambos tienen un 50% de la propiedad, lo más común es que debas pagarle a tu expareja la mitad del valor actual del inmueble, aunque esto puede variar según lo que acordéis.

Paso 2: Extinción de condominio ante notario

Una vez alcanzado el acuerdo con tu expareja, el siguiente paso es formalizar la extinción de condominio. Este trámite se realiza ante notario, y básicamente consiste en hacer oficial que tú te quedas con el 100% de la propiedad. Es importante destacar que este proceso no es gratuito. Deberás pagar los honorarios del notario, que suelen ser un porcentaje del valor de la vivienda. Además, también se deberá liquidar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), aunque su coste es bastante reducido en comparación con otras transacciones de este tipo.

Si la separación va por vía judicial, una vez haya sentencia te ahorras el impuesto AJD. Y si va hay hipoteca vigente, se tiene que hacer a la misma vez que el cambio de hipoteca, que te explicamos en los siguientes pasos.

Paso 3: La hipoteca, el gran obstáculo

El siguiente punto es probablemente el más complicado: la hipoteca. 

 Seguramente tú y tu expareja habéis firmado la hipoteca como cotitulares, lo que significa que ambos sois responsables del pago del préstamo. Y aunque la extinción de condominio te deja a ti como único propietario de la casa, el banco no te va a liberar de la hipoteca así como así. ¿Por qué? Porque el banco se asegura de que haya dos personas responsables del préstamo, lo que le da más garantías de que la deuda se pagará. Si uno de los dos desaparece de la ecuación, el riesgo para la entidad financiera aumenta.

Paso 4: Cambiar la hipoteca de banco 

La realidad es que, en la mayoría de los casos, el banco donde tengas la hipoteca no va a aceptar que solo tú te hagas cargo del préstamo, porque eso le supone perder garantías. Por eso, lo más habitual es que tengas que cambiar de banco, lo que se conoce como subrogación de acreedor. Este proceso consiste en trasladar la hipoteca a otra entidad bancaria que sí acepte que seas el único titular del préstamo. El nuevo banco evaluará tu situación financiera para asegurarse de que puedes asumir la deuda por tu cuenta. Aquí, es importante que tengas en orden tu situación económica (ingresos, estabilidad laboral, otros préstamos, etc.), ya que la entidad realizará un estudio detallado antes de aprobar la subrogación.

¿Cuánto cuesta todo esto?

Aunque no hay una cifra exacta, debes tener en cuenta varios gastos en el proceso de quedarte con la vivienda y la hipoteca:

- Compensación a tu expareja: Si acordáis que le pagues el 50% del valor de la vivienda, lo normal es que debas contar con esa cantidad o sumarla a la hipoteca. 

- Notaría y Registro de la Propiedad: Los honorarios del notario dependen del valor del inmueble y en el registro lo que se pagan son tasas.

- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: Un porcentaje reducido sobre el valor de la vivienda que suele ser del 1,5% pero va en función de tu comunidad autónoma.

- Gastos de subrogación de hipoteca: Si cambias de banco, también deberás pagar ciertos gastos de gestión, aunque algunas entidades los asumen para atraer nuevos clientes.

- Tasación de la vivienda: El nuevo banco pedirá una tasación para confirmar el valor de la propiedad.

Ventajas de la extinción de condominio

Aunque el proceso puede parecer largo y costoso, la extinción de condominio tiene varias ventajas, sobre todo si te quieres quedar con la casa y evitar conflictos futuros. Aquí te menciono algunas de ellas: 

- Desvinculación total de tu expareja: Al quedarte con la casa y la hipoteca, tu expareja no tendrá ninguna relación legal con la vivienda. Esto es ideal para evitar problemas futuros, sobre todo si ambos queréis seguir caminos separados. 

- Menor carga impositiva: En comparación con una compraventa, la extinción de condominio implica un coste fiscal mucho menor, ya que solo pagas el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en lugar del ITP tradicional de una compraventa. 

- Simplificación del proceso legal: Aunque conlleva trámites, la extinción de condominio es un procedimiento más sencillo que una venta completa del inmueble.

Conclusión

Quedarte con la vivienda tras una separación y asumir la hipoteca por completo es posible, pero requiere seguir un proceso legal y financiero con varias etapas. La extinción de condominio es la herramienta clave para lograrlo, ya que permite que uno de los dos copropietarios se quede con el 100% de la vivienda. 

 Sin embargo, el principal obstáculo suele ser la hipoteca. En la mayoría de los casos, tendrás que cambiar de banco, ya que la entidad original no estará dispuesta a dejar que solo tú te hagas responsable del préstamo. Recuerda que, aunque este proceso puede ser complicado, te permitirá quedarte con la casa que compartías y comenzar una nueva etapa con mayor estabilidad y claridad.

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