Comprar vivienda en España siendo no residente 2026: guía paso a paso
Puedes comprar vivienda en España siendo no residente con las mismas reglas que un residente: NIE, notario, impuestos y Registro de la Propiedad. Lo que cambia es lo de después. Hacienda te cobra cada año el Impuesto sobre la Renta de no Residentes aunque la casa esté vacía, y el banco te mira con más lupa si pides hipoteca.
Respuesta rápida
Pide el NIE, documenta el origen del dinero, firma arras con cláusula de financiación si vas a pedir hipoteca, firma la escritura ante notario y paga el ITP o el IVA de la compra. A partir del año siguiente, declara el modelo 210 cada año.
Si necesitas financiación, mira primero nuestra guía de hipoteca para no residentes en España para saber cuánto tendrás que aportar antes de reservar.
Pedir estudio gratuito con Finnco¿Puede un extranjero comprar casa en España?
Sí. Puedes comprar casa en España siendo extranjero sin límite por nacionalidad ni por residencia. Antes de reservar, conviene saber tres cosas:
- Comprar ya no da residencia. La Ley Orgánica 1/2025 suprimió el visado de oro por inversión inmobiliaria, con efectos desde el 3 de abril de 2025.
- El impuesto del 100 % para compradores de fuera de la UE no existe. Era una proposición de ley de 2025 que no llegó a debatirse; la ficha del Congreso la da por caducada desde el 6 de octubre de 2026. Hoy pagas los mismos impuestos que un residente.
- Zonas de interés para la Defensa Nacional. Si no eres ciudadano de la UE y la finca está en una zona de acceso restringido, la Ley 8/1975 exige autorización militar previa. Según una resolución publicada en el BOE, Defensa la excluye en suelo legalmente urbanizado, pero no en rústico. Si compras una casa de campo, pregúntalo al notario antes de las arras.
¿Eres residente o no residente a efectos fiscales?
Lo decide dónde vives, no tu pasaporte. Según el artículo 9 de la Ley del IRPF, eres residente fiscal en España si pasas aquí más de 183 días del año o si aquí está el núcleo de tus intereses económicos. Si no, compras como no residente.
Vale también para españoles que viven fuera: si compras casa en España siendo español no residente, usas tu DNI en lugar del NIE, pero tributas como no residente.
Requisitos para comprar una casa en España siendo extranjero
¿Cómo pedir el NIE desde tu país o en España?
El NIE lo asigna la Policía Nacional a quien tiene intereses económicos en España, y comprar una vivienda lo es. Según la sede de la Policía Nacional, necesitas:
- El formulario EX-15, indicando el motivo económico de la solicitud.
- El justificante de la tasa modelo 790 código 012. Son 9,84 €, según la plataforma One del Gobierno (algunos consulados cobran en moneda local).
- Pasaporte en vigor y copia (los ciudadanos de la UE pueden usar su documento de identidad).
Se pide en España (Oficina de Extranjería o comisaría, con cita previa) o en el consulado de España de tu país, en persona o mediante representante con poder. La Policía tiene un plazo máximo de cinco días para resolver desde que la solicitud entra en registro; por consulado tarda más. Pídelo antes de buscar casa, porque sin NIE no puedes firmar la escritura.
Pasos para comprar vivienda en España siendo no residente
- Calcula el presupuesto total. Precio, impuestos, notaría, registro y, si hay hipoteca, tasación. Tienes el desglose en nuestra guía de gastos de compra de vivienda.
- Pide el NIE y abre cuenta en España si te conviene.
- Si necesitas hipoteca, haz el estudio antes de reservar. Así sabes cuánto puedes ofrecer. Te lo explicamos en la página de hipoteca para no residentes.
- Revisa la vivienda en el Registro. Pide una nota simple para ver quién es el titular y si hay cargas.
- Firma las arras con cláusula de financiación. Te explicamos cómo hacer un contrato de arras y cómo no perder la señal si no consigues hipoteca.
- Tasación, FEIN y acta notarial. La FEIN te llega al menos diez días naturales antes de firmar y debes comparecer ante el notario como tarde el día anterior para el acta de transparencia (artículos 14 y 15 de la Ley 5/2019). Si vas a firmar por poder, consúltalo antes con el notario. Más en qué es la FEIN.
- Firma la escritura ante notario. El artículo 24 de la Ley del Notariado obliga a identificar en la escritura cómo se paga el precio (transferencia, cheque o efectivo).
- Paga los impuestos e inscribe la vivienda en el Registro de la Propiedad, normalmente a través de una gestoría.
- Cambia los recibos a tu nombre y guarda el del IBI, porque su valor catastral es la base del modelo 210.
¿Qué impuestos paga un extranjero al comprar una casa en España?
Los mismos que un residente. Los impuestos de compra de vivienda para un no residente dependen de a quién compras y de la comunidad autónoma.
Tipos de la Agència Tributària de Catalunya. Ejemplo: un piso de segunda mano de 300.000 € en Cataluña paga 30.000 € de ITP, salvo que el valor de referencia sea mayor. Si compras desde fuera, ten en cuenta dos detalles:
- Los tipos reducidos casi nunca te tocan. En Cataluña, el ITP del 5 % para jóvenes o familias exige que sea tu vivienda habitual, y una segunda residencia no lo es. Detalle en la guía del ITP y gastos de compra en Cataluña y cálculo en la calculadora de ITP.
- El ITP se paga sobre el valor más alto entre el precio y el valor de referencia del Catastro. Te contamos cómo consultar el valor de referencia catastral.
Si el vendedor también es no residente: retén el 3 %
Si compras a un no residente, el artículo 25.2 de la Ley del IRNR te obliga a retener el 3 % del precio e ingresarlo con el modelo 211 en el plazo de un mes desde la compra. Si no se ingresa, la vivienda queda afecta al pago del impuesto del vendedor. El obligado eres tú, no el notario.
¿Qué impuestos pagas cada año siendo propietario no residente?
Aunque no la alquiles, Hacienda considera que la vivienda te da una renta. Según el manual de no residentes de la AEAT:
Ejemplo orientativo. Con un valor catastral de 100.000 € y el 1,1 %, la base es de 1.100 €. Al 19 % pagas 209 € al año; al 24 %, 264 €. Si solo fuiste propietario parte del año, se prorratea por días.
Según la AEAT, desde las rentas de 2026 el modelo 210 se presenta del 1 de abril al 31 de diciembre del año siguiente. Si compras ahora, tu primera declaración será a partir del 1 de abril de 2027.
- Si la alquilas, declaras el alquiler en el modelo 210. Según la AEAT, solo los residentes en la UE o el EEE con intercambio de información pueden deducir gastos.
- El IBI lo pagas al ayuntamiento, como cualquier propietario.
- En el Impuesto sobre el Patrimonio tributas solo por tus bienes en España, con un mínimo exento de 700.000 € (artículo 28 de la Ley 19/1991, según la AEAT).
¿Puedes financiar la compra con un banco español si no vives en España?
Sí, y con las mismas protecciones que un residente: la Ley 5/2019 te da FEIN, diez días para estudiarla y acta notarial gratuita. Lo que cambia es el criterio del banco. Según el Portal del Cliente Bancario del Banco de España, las entidades no suelen financiar más del 80 % de la tasación, y con no residentes son más prudentes y piden más papeles.
- Acreditas tus ingresos con documentos de tu país. Nóminas, contrato, declaraciones de impuestos y extractos, con apostilla y traducción jurada si no están en español.
- Si cobras en otra moneda, el artículo 20 de la Ley 5/2019 te da derecho a convertir un préstamo en moneda extranjera a la moneda en que cobras o a la de tu país de residencia.
- Una primera o una segunda vivienda no se financian igual. Lee las diferencias entre hipoteca de primera y segunda residencia.
Las hipotecas de no residentes las lleva Javier Muñoz en persona. Javi es broker hipotecario desde 2004 y fundador de Finnco. Prepara contigo el expediente desde tu país y lo presenta a los bancos que trabajan con no residentes. Si compras en Cataluña, te acompañamos en la compra y trabajamos como broker hipotecario en Barcelona.
Cuánto suelen financiar los bancos, qué documentos piden y qué errores provocan un no lo explicamos en hipoteca para no residentes en España.
Errores que frenan o encarecen la compra desde el extranjero
- Dejar el NIE para el final. Sin él no hay escritura, y una cita o un consulado lento pueden retrasar la firma.
- Mover el dinero sin rastro. Transferencias grandes sin papeles que expliquen su origen paran la operación en el banco y en la notaría.
- Firmar arras sin cláusula de financiación. Si el banco dice que no, puedes perder la señal.
- Olvidar el 3 % si el vendedor no es residente. La deuda acaba ligada a tu vivienda.
- No presentar el modelo 210 el año siguiente, aunque la casa esté vacía.
- Firmar por poder sin revisar el poder. Sin apostilla o con facultades insuficientes, el notario no puede usarlo.
Estudio gratuito si compras desde fuera de España
Cuéntanos dónde vives, cuánto ganas y qué quieres comprar, y te decimos cuánto tendrías que aportar. La aprobación la decide el banco.
Pedir estudio gratuitoLista de comprobación antes de reservar
- Tienes NIE o está pedido.
- Sabes de dónde sale cada euro y tienes los papeles.
- Has sumado impuestos y gastos al precio.
- Tienes un estudio de financiación si vas a pedir hipoteca.
- Sabes si el vendedor es residente (por el 3 %).
Preguntas frecuentes sobre comprar vivienda en España siendo no residente
¿Puede un extranjero comprar casa en España?
Sí, sin límite por nacionalidad ni por residencia. Necesitas NIE, fondos con origen justificado y firmar ante notario. Solo en zonas de interés para la Defensa Nacional un comprador de fuera de la UE puede necesitar autorización militar.
¿Qué necesito para comprar vivienda en España siendo no residente?
Pasaporte o documento de identidad en vigor, NIE, el dinero de la compra y de los impuestos con su origen documentado y, si no viajas a firmar, un poder notarial apostillado. Con hipoteca, además, ingresos, impuestos de tu país y extractos.
¿Cuánto tarda el NIE?
Según la Policía Nacional, el plazo máximo de resolución es de cinco días desde que la solicitud entra en registro. Si lo pides en un consulado, tarda más porque hay que sumar el envío.
¿Qué impuestos paga un extranjero al comprar una casa en España?
Los mismos que un residente. En segunda mano, el ITP de la comunidad autónoma. En obra nueva comprada al promotor, IVA del 10 % más AJD. En Cataluña, el ITP general es del 10 % hasta 600.000 € y el AJD de obra nueva, del 1,5 %.
¿Qué impuesto pago cada año si no alquilo la vivienda?
El IRNR por renta imputada. La base es el 1,1 % o el 2 % del valor catastral, según el municipio, y sobre esa cifra el 19 % si resides en la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein, o el 24 % si resides en otro país. Se declara con el modelo 210. Además pagas el IBI al ayuntamiento.
¿Qué pasa si el vendedor tampoco es residente?
Retienes el 3 % del precio y lo ingresas con el modelo 211 en el plazo de un mes desde la compra. Si no se ingresa, la vivienda queda afecta al impuesto del vendedor.
¿Comprar una vivienda da derecho a residir en España?
Ya no. La Ley Orgánica 1/2025 suprimió el visado de residencia por inversión, incluida la compra de inmuebles, con efectos desde el 3 de abril de 2025.
¿Puedo financiar la compra con un banco español si no vivo en España?
Sí. La Ley 5/2019 te protege igual que a un residente, con FEIN al menos diez días antes y acta notarial previa. Los bancos suelen financiar menos y piden más papeles. En Finnco estas hipotecas las lleva personalmente Javier Muñoz.
Fuentes oficiales
Las cifras de esta guía salen de fuentes oficiales (BOE, Agencia Tributaria, Policía Nacional, Banco de España, Congreso y Agència Tributària de Catalunya), consultadas el 8 de noviembre de 2026.
Información orientativa. No sustituye el asesoramiento fiscal o legal de tu caso ni la decisión del banco.
Javier Muñoz, broker hipotecario de Finnco (@hipotecasconjavi). Finnco es intermediario de crédito inmobiliario independiente registrado en el Banco de España con el código D127.
