Hipoteca para autónomos 2026: requisitos, documentos y cómo conseguirla
Una hipoteca para autónomos sigue las mismas reglas que la de un asalariado, pero en vez de nóminas el banco revisa tu renta y tus trimestres. Aquí tienes los requisitos de la hipoteca para autónomos, cuánto te pueden prestar, los papeles exactos y los errores que provocan un "no".
Respuesta rápida
Sí. El banco mira tu rendimiento neto declarado (no lo que facturas), tu estabilidad, tus deudas y tu ahorro. Según el Banco de España, las entidades suelen limitar el endeudamiento al 30-35 % de los ingresos y no suelen financiar más del 80 % de la tasación.
Prepara renta, trimestres, certificados, vida laboral y CIRBE, y compara bancos.
Pedir estudio gratuito con FinncoQué mira el banco cuando pides una hipoteca siendo autónomo
La Ley 5/2019 de crédito inmobiliario obliga al banco a evaluar "en profundidad" tu solvencia. Su artículo 11 cita empleo, ingresos presentes y previsibles, ahorro, gastos y deudas, y prohíbe basarla sobre todo en que la vivienda valga más que el préstamo o en que vaya a revalorizarse.
1. Cuánto ganas de verdad: rendimiento neto, no facturación
Lo que facturas no es lo que ganas. El banco toma el rendimiento neto de tu renta y lo compara con la cuota.
"Con autónomos que tributan por módulos es mucho más complicado. Muy pocos bancos miran los movimientos de cuenta para calcular el beneficio real que tienes cada mes. La gran mayoría toma los ingresos declarados por módulos, que seguramente son mucho menores que lo que ganas de verdad."
Javier Muñoz, broker hipotecario desde 2004 y fundador de Finnco
Si estás en módulos, la mayoría de bancos partirá de tu renta y del modelo 131. Lleva también tus extractos por si el banco mira tus movimientos.
Desde 2023 cotizas a la Seguridad Social según tus rendimientos netos, con algunos ajustes propios para cotizar. Lo fija el Real Decreto-ley 13/2022, con regularización anual según Hacienda. Cotización, renta y trimestres deben cuadrar.
2. Si tu actividad es estable
La estabilidad se demuestra con años de actividad e ingresos que se mantienen o crecen. La ley no fija antigüedad mínima. Si tu renta tiene un bajón, añade los trimestres del año.
3. Cuánto debes ya
Según el Portal del Cliente Bancario del Banco de España, las entidades suelen estimar que tus cuotas no deben superar el 30-35 % de los ingresos. El artículo 12 de la Ley 5/2019 obliga al banco a consultar tu historial en la CIRBE del Banco de España. El renting de la furgoneta, aunque lo pague el negocio, puede aparecer en la CIRBE (el Banco de España informa a las entidades de quien acumula más de 1.000 € de riesgo) y el banco te lo preguntará.
4. Cuánto ahorro aportas
El mismo portal recuerda que no suelen conceder más del 80 % del valor de tasación. El resto y los gastos los pones tú. En Cataluña, en segunda mano, el impuesto es el ITP; lo explicamos en la guía de ITP y gastos de compra de vivienda en Cataluña.
Cuánto te presta el banco siendo autónomo
Lo habitual es que el banco mire dos límites y se quede con el más bajo.
Ejemplo orientativo, no es una oferta. Con 30.000 € de rendimiento neto declarado al año (antes de IRPF, no lo que te queda en el bolsillo), son 2.500 € al mes. Con el 30-35 % del Banco de España, la cuota máxima sería de 750 a 875 €. Si ya pagas 200 € de renting, baja a 550-675 €. Cada banco calcula tu renta disponible a su manera.
El segundo límite es el 80 % de la tasación. Pasa esa cuota a capital con nuestra calculadora para saber cuánto te prestan y quédate con la menor.
Requisitos de la hipoteca para autónomos
Los criterios finos los fija cada banco.
Documentación para pedir una hipoteca siendo autónomo
Estos son los papeles propios de un autónomo; la lista general está en qué documentación necesitas para pedir una hipoteca.
- DNI o NIE.
- Últimas rentas completas (modelo 100).
- Los modelos 130 del año en curso si estás en estimación directa. Si eres profesional y el 70 % o más de tus ingresos del año anterior llevó retención, la AEAT no te obliga a presentarlo; explícaselo al banco.
- Los modelos de IVA 303 (trimestral) y 390 (resumen anual), si no estás exento.
- Si tributas en módulos (estimación objetiva), el modelo 131 en lugar del 130.
- Certificados de estar al corriente con Hacienda y con la Seguridad Social.
- Informe de vida laboral. Te explicamos cómo pedir tu vida laboral paso a paso.
- Tu CIRBE: es gratuito y se pide online con certificado electrónico o Cl@ve avanzada.
- Extractos bancarios.
- Con vivienda elegida, nota simple y arras.
Si facturas a través de una sociedad (SL)
El banco mira la sociedad, con su Impuesto sobre Sociedades (modelo 200), y lo que cobras de ella (nómina o retribución de administrador), que acreditas con tu renta y el certificado de retenciones que la sociedad declara en los modelos 111 y 190.
Cómo conseguir tu hipoteca siendo autónomo, paso a paso
- Ordena tus números antes de buscar casa. Rendimiento neto menos cuotas actuales.
- Pide tu CIRBE y los dos certificados. Resuelve deudas olvidadas antes.
- Calcula la cuota. Con nuestra calculadora de hipoteca, comprueba que cuota más deudas no pasan del 30-35 %.
- Compara bancos con el expediente completo. Aquí un broker hipotecario en Barcelona como Finnco presenta tu caso a varios bancos a la vez.
- Firma arras con una cláusula de financiación. Te explicamos cómo no perder dinero en las arras si no consigues hipoteca.
- Tasación. La pagas tú, y la tasación de vivienda fija la base de lo financiado.
- Revisa la FEIN y ve al notario. Te llega al menos diez días naturales antes de firmar y pasas por el notario que elijas para el acta previa (artículos 14 y 15 de la Ley 5/2019). Más en qué es la FEIN de tu hipoteca.
- Firma compraventa e hipoteca ante notario.
Cuándo pedirla: antes o después de la renta
El banco usa tu última renta. Si el último año fue mejor, puede convenir presentar la nueva declaración y pedir la hipoteca con ella. Ejemplo: la campaña de la Renta 2025 se presentó del 8 de abril al 30 de junio de 2026.
Errores que hacen que el banco le diga que no a un autónomo
- Deducir al máximo justo antes de pedir la hipoteca. Baja tu rendimiento neto y la cuota que te aceptan.
- Firmar un renting o un préstamo en plena operación. Sube tu endeudamiento.
- Deber a Hacienda o a la Seguridad Social. Sin esos certificados, la operación suele pararse.
- Mezclar gastos personales y del negocio en la misma cuenta. Al banco le cuesta separar ingresos y gastos.
- Buscar la mejor hipoteca para autónomos solo por el tipo de interés. Mira la TAE y la cuota sin bonificaciones, y comprueba si el banco puede obligarte a contratar vinculaciones.
Lo que la ley te permite negociar (y pocos bancos explican)
Estos trucos de broker salen de la Ley 5/2019: derechos que puedes exigir aunque la oferta del banco no los mencione.
Puedes llevar tu propio seguro
El banco puede exigirte seguros, pero el artículo 17 de la Ley 5/2019 le obliga a aceptar pólizas equivalentes de otras aseguradoras, sin cobrar por revisarlas ni empeorar el préstamo.
Mira la comisión por amortizar antes de firmar
Si en un buen año quieres amortizar, la ley limita la comisión.
Nunca puede superar la pérdida financiera real del banco. Más en la comisión de cancelación según la ley.
Si te dicen que no, pide el motivo por escrito
El artículo 11 de la Ley 5/2019 obliga al banco a motivar por escrito la denegación y, si sale de una base de datos, a darte el resultado.
El Aval ICO también es para autónomos
La Línea de Avales ICO para primera vivienda no excluye a autónomos. Es para jóvenes de hasta 35 años y familias con menores a cargo, con límite de ingresos por provincia y patrimonio neto máximo de 150.000 € por adquirente. Al firmar, la vivienda no puede usarse para una actividad económica (ojo si trabajas en casa), no puedes estar en morosidad en la CIRBE y necesitas dos años de residencia legal continuada. No puedes tener otra vivienda, salvo una parte heredada, una no disponible por separación o divorcio o una inaccesible por discapacidad. El precio debe estar dentro del máximo de tu comunidad y la firma, antes del 31/12/2027. La última renta acredita que no superas el límite de ingresos, y debes estar al corriente con Hacienda y la Seguridad Social (artículo 13 de la Ley General de Subvenciones). Guía del Aval ICO 2026 y alternativas en hipoteca 100 % más gastos.
Hipoteca para autónomos en Barcelona y Cataluña
En Barcelona, cuenta con esto: si el banco financia el 80 % de la tasación, ahorra el 20 % restante más gastos e impuestos. En segunda mano en Cataluña el principal es el ITP, que puedes estimar con nuestra calculadora de ITP. Si te falta entrada, mira el Aval ICO, que fija un precio máximo de vivienda por comunidad autónoma. Además de la hipoteca, te acompañamos en la compra: negociación, arras, contrato y tasación.
Estudio gratuito de tu hipoteca como autónomo
Con tu renta y tus trimestres te decimos qué importe es realista. La aprobación la decide el banco.
Pedir estudio gratuitoLista de comprobación antes de pedir tu hipoteca
- Rendimiento neto que cubre la cuota.
- Cuota más deudas, dentro del 30-35 % de ingresos.
- Tienes el 20 % de entrada más gastos.
- Estás al corriente con Hacienda y con la Seguridad Social.
- Tu CIRBE no tiene deudas olvidadas.
- Tus arras llevan cláusula de financiación.
Preguntas frecuentes sobre la hipoteca para autónomos
¿Puede un autónomo conseguir una hipoteca?
Sí. La Ley 5/2019 obliga al banco a evaluar tu solvencia sin distinguir entre asalariados y autónomos. En lugar de nóminas, aportas renta y trimestres.
¿Qué ingresos tiene en cuenta el banco si soy autónomo?
El rendimiento neto de tu actividad, tras gastos deducibles, según tu renta y tus modelos 130 (estimación directa) o 131 (módulos).
¿Cuántos años de actividad necesito?
No hay un mínimo legal; cada banco fija su criterio. Cuantas más rentas con actividad estable o creciente enseñes, más bancos te estudiarán.
¿Qué documentos necesita un autónomo para pedir una hipoteca?
DNI o NIE, rentas, modelos 130 o 131, 303 y 390, certificados de estar al corriente, vida laboral, CIRBE y extractos.
¿Puede un autónomo pedir una hipoteca al 100 %?
Sí, si encajas en el Aval ICO para primera vivienda (hasta 35 años o familia con menores, límites de ingresos y patrimonio, sin otra vivienda y precio máximo por comunidad). Sin aval, según el Banco de España, las entidades no suelen financiar más del 80 % de la tasación.
¿Puedo pedir hipoteca si tributo por módulos?
Sí. En estimación objetiva presentas el modelo 131 en lugar del 130, y el banco parte del rendimiento neto de tu renta.
¿Puedo pedir hipoteca si soy asalariado y autónomo a la vez, o con un cotitular asalariado?
Sí. El artículo 11 de la Ley 5/2019 obliga al banco a valorar tus ingresos presentes y previsibles, tu ahorro, tus gastos y tus deudas, y eso incluye nómina y actividad, o los ingresos de ambos titulares. Cada ingreso se acredita con sus papeles: nóminas o renta y trimestres.
¿Quién paga los gastos de la hipoteca?
Por el artículo 14 de la Ley 5/2019, tú pagas la tasación y el banco notaría del préstamo, registro y gestoría. Las copias, quien las pide.
¿Me compensa un broker hipotecario siendo autónomo?
Cada banco mide distinto los ingresos de un autónomo, así que un broker hipotecario para autónomos compara cómo te valora cada uno. En Finnco presentamos tu expediente a varios bancos; el estudio inicial es gratuito y estamos registrados en el Banco de España (código D127).
Fuentes oficiales
Además de las enlazadas en el texto, consultadas el 8 de noviembre de 2026:
- Banco de España. Informe de riesgos CIRBE
- Seguridad Social. Cotización de autónomos por rendimientos
- AEAT. Pagos fraccionados del IRPF
- AEAT. Certificado de estar al corriente
- Seguridad Social. Certificado de estar al corriente
- BOE. Ley 38/2003 General de Subvenciones
Información orientativa. No sustituye el análisis de tu caso ni la decisión del banco.
Javier Muñoz, broker hipotecario de Finnco (@hipotecasconjavi). Finnco es intermediario de crédito inmobiliario independiente registrado en el Banco de España con el código D127.
